Wanneer is sprake van een bouwterrein? Belangrijk om te weten, omdat een bouwterrein belast is met 21% btw. Én omdat er, als gevolg van de zogenaamde samenloopvrijstelling, voor het bouwterrein geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. In 2016 kunt u nog kiezen voor de definitie die u het beste uitkomt. In 2017 is voor de toepassing van de btw wettelijk eerder sprake van een bouwterrein.

Definitie bouwterrein

Of sprake is van een bouwterrein hangt momenteel af van de definitie die wordt toegepast: de uitleg van de btw-richtlijn is ruimer dan de wettelijke uitleg voor de btw en overdrachtsbelasting. Hierdoor kan het voorkomen dat een terrein voor de btw-richtlijn wél als bouwterrein kwalificeert, maar voor de wettelijke uitleg voor de btw en overdrachtsbelasting niet. Dit kan ertoe leiden dat er 21% btw verschuldigd is, maar de samenloopvrijstelling niet toepasbaar is, waardoor er ook 6% overdrachtsbelasting moet worden betaald.

Europese bepaling leidend

De wettelijke uitleg van een bouwterrein wijkt af van de Europese bepalingen. Dit heeft tot gevolg dat bij toepassing van de Europeesrechtelijke bepalingen wél sprake van een bouwterrein zou zijn, terwijl dat volgens de wettelijke bepalingen in Nederland niet zo zou zijn. Dit is volgens de Staatssecretaris onwenselijk.

Met terugwerkende kracht

Daarom keurt de Staatssecretaris in een besluit de ruimere uitleg van de btw-richtlijn goed. De samenloopvrijstelling kan dan toch worden toegepast, terwijl het volgens de wettelijke uitleg geen bouwterrein is. Op de goedkeuring van de Staatssecretaris kunt u in 2016 met terugwerkende kracht een beroep doen tot en met 17 december 2015. Voorwaarde hiervoor is dat u een verzoek indient bij de inspecteur van de Belastingdienst, dat zowel leverancier als afnemer het eens zijn dat er btw verschuldigd is over de levering van het bouwterrein, en dat deze btw op aangifte wordt voldaan.

Tip: In 2016 kunt u – met terugwerkende kracht tot en met 17 december 2015 – kiezen voor de ruimere uitleg van de btw-richtlijn. Dus is uw terrein volgens de wettelijke bepalingen geen bouwterrein maar zou het dat voor de btw-richtlijn wel zijn, kijk dan of uw terrein alsnog met terugwerkende kracht als bouwterrein kan kwalificeren. U betaalt dan geen overdrachtsbelasting.

Vanaf 2017 één definitie

Vanaf 1 januari 2017 wordt het wettelijke begrip voor een bouwterrein verruimd en is de keuzeregeling niet meer mogelijk. De definitie van een bouwterrein is dan dat sprake moet zijn van ‘onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen’. Er moeten objectieve gegevens aanwezig zijn die aantonen dat het terrein bedoeld is om bebouwd te worden. Hiervan is al sprake als een omgevingsvergunning is aangevraagd of er een factuur ligt van de architect voor de bouwtekeningen. Dit leidt ertoe dat onder de nieuwe definitie eerder sprake zal zijn van een bouwterrein voor de btw en dus btw over de levering van het bouwterrein verschuldigd is. Er geldt dan wel een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Let op! De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief. Inwerkingtreding is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer of afkondiging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) of ministeriële regeling én publicatie in het Staatsblad of de Staatscourant.

Let op! Kijk of u dit jaar nog gebruik kunt maken van de keuzeregeling. Volgend jaar geldt – als de Eerste en Tweede Kamer ermee instemmen – de verruimde definitie van een bouwterrein. Ook is het raadzaam om terreinen die op dit moment niet kwalificeren als bouwterrein maar vanaf 1 januari 2017 wel, vóór 1 januari 2017 te leveren indien wenselijk is om deze zonder btw te leveren. Dit kan een aanzienlijk voordeel opleveren.